Ingatlan-Térkép Index 2025. december: Négyzetméterárak és ártrendek Budapesten és vármegyénként

Összefoglaló

A 2025. szeptember–decemberi időszakban az ingatlanpiac továbbra is erős regionális eltéréseket mutatott. Budapest medián négyzetméterára 1,55 millió Ft körül stabilizálódott, míg vidéken a keleti vármegyék jelentős drágulást mutattak (akár +35%). A legdrágább kerület a V. (2,12 millió Ft/nm), a legolcsóbb a XXIII. (0,79 millió Ft/nm). A fejlődő részek elsősorban a külső budapesti kerületek (pl. XXI., III., XII.) és a keleti vármegyék (Csongrád-Csanád, Borsod, Szabolcs).

Budapest kerületek – Összehasonlító adatok

A táblázatok három oszlopban mutatják a medián négyzetméterárakat, azok változását és a hirdetésszám változását.

Vármegyék – Összehasonlító adatok (Budapesttel együtt)

Legerősebben fejlődő kerületek és vármegyék

Összességében a fejlődést az nm-ár növekedés és hirdetésszám bővülés alapján rangsoroljuk.

Top 5 budapesti kerület:

• 1. III. kerület (Óbuda): +16.67% nm-ár, +47.28% hirdetés – robbanásveszélyes növekedés.
• 2. XXI. kerület (Csepel): +25.33% nm-ár, +6.19% hirdetés – extrém árrobbanás.
• 3. XII. kerület: +16.40% nm-ár, +20.41% hirdetés – erős bővülés.
• 4. XV. kerület: +9.51% nm-ár, +20.14% hirdetés – dinamikus külső kerület.
• 5. I. kerület: +10.88% nm-ár, +22.58% hirdetés – a várnegyed se maradhat ki, na!

Top 5 vármegye:

• 1. Csongrád-Csanád: +35.16% nm-ár, -3.10% hirdetés – árvezérelt fejlődés.
• 2. Borsod-Abaúj-Zemplén: +34.96% nm-ár, +23.56% hirdetés – teljes élénkülés.
• 3. Szabolcs-Szatmár-Bereg: +23.81% nm-ár, +32.42% hirdetés – piacbővülés.
• 4. Hajdú-Bihar: +17.01% nm-ár, +3.58% hirdetés – stabil növekedés.
• 5. Jász-Nagykun-Szolnok: +16.52% nm-ár, +7.04% hirdetés – keleti élharcos.

Legerősebben fejlődő kerületek és vármegyék

Összességében a fejlődést az nm-ár növekedés és hirdetésszám bővülés alapján rangsoroljuk.

Top 5 budapesti kerület:

• 1. III. kerület (Óbuda): +16.67% nm-ár, +47.28% hirdetés – robbanásveszélyes növekedés.
• 2. XXI. kerület (Csepel): +25.33% nm-ár, +6.19% hirdetés – extrém árrobbanás.
• 3. XII. kerület: +16.40% nm-ár, +20.41% hirdetés – erős bővülés.
• 4. XV. kerület: +9.51% nm-ár, +20.14% hirdetés – dinamikus külső kerület.
• 5. I. kerület: +10.88% nm-ár, +22.58% hirdetés – belvárosi meglepetés.

Top 5 vármegye:

• 1. Csongrád-Csanád: +35.16% nm-ár, -3.10% hirdetés – árvezérelt fejlődés.
• 2. Borsod-Abaúj-Zemplén: +34.96% nm-ár, +23.56% hirdetés – teljes élénkülés.
• 3. Szabolcs-Szatmár-Bereg: +23.81% nm-ár, +32.42% hirdetés – piacbővülés.
• 4. Hajdú-Bihar: +17.01% nm-ár, +3.58% hirdetés – stabil növekedés.
• 5. Jász-Nagykun-Szolnok: +16.52% nm-ár, +7.04% hirdetés – keleti élharcos.

Következtetés: Hol drágul, hol stagnál 2025 végén?

A 2025. szeptember–decemberi időszakban az ingatlanpiac erősen polarizálódott.Budapesten a medián négyzetméterár 1,55 millió Ft körül stabilizálódott, de a külső kerületek (XXI. - Csepel +25%, III. - Óbuda +47% hirdetés, XII. +16%) jelentős drágulást és kínálatbővülést mutattak, míg a belsőbb részeken (IX., XIX., XVII.) csökkenés látható (-5–6%). A fejlődő budapesti részek egyértelműen a zöldebb, családiabb külső kerületek, mint Csepel, Óbuda és a XII. kerület.

Vidéken a keleti vármegyék robbantak: Csongrád-Csanád (+35%), Borsod (+35%), Szabolcs (+24%), Hajdú-Bihar (+17%) – ezek jelenleg a legdinamikusabban fejlődő ingatlanpiaci régiók Magyarországon, erős hirdetésszám-növekedéssel (+32% Szabolcs, +24% Borsod). A legdrágabb vármegye Somogy (Balaton-hatás miatt ~1 millió Ft/nm), a legolcsóbb Nógrád (0,24 millió Ft/nm).

Összességében: aki olcsóbban keres, a keleti és északi vármegyékben találja a legjobb lehetőségeket, míg a prémium szegmens továbbra is Budapest belső kerületeiben és a Balatonnál koncentrálódik. A havi Ingatlan-Térkép Index folytatódik – kövesd a frissítéseket!

Letöltés: Teljes kutatási adatok Excelben

Vidéki városok trendjei (ABC rendben)

A nagyobb vidéki városok medián négyzetméterárai, azok változása és a hirdetésszám változása.

Ez is érdekelhet

Ingatlan-Térkép Index 2026. április: Négyzetméterárak és ártrendek Budapesten és megyénként

Morán Raul • 2026. május 2.

Havi ingatlanpiaci index: medián négyzetméterárak Budapest kerületeiben és a magyarországi megyékben, ár- és kínálatváltozások áprilisban. Adatalapú hőtérképes elemzés.

Olvasom →

Ingatlan-Térkép Index 2026. március: Négyzetméterárak és ártrendek Budapesten és megyénként

Morán Raul • 2026. április 2.

Havi ingatlanpiaci index: medián négyzetméterárak Budapest kerületeiben és a magyarországi megyékben, ár- és kínálatváltozások márciusban. Adatalapú hőtérképes elemzés.

Olvasom →

ÚJ: AI Elemzés az Ingatlan-Térképen – Kérdezd meg a mesterséges intelligenciát a hirdetésről!

Morán Raul • 2026. március 28.

Megjelent az AI elemzés funkció! Mostantól bármely hirdetésnél egy kattintással megkérdezheted a mesterséges intelligenciát az ingatlan árazásáról, befektetési potenciáljáról és rejtett előnyeiről.

Olvasom →

Ingatlan-Térkép Index 2026. február: Négyzetméterárak és ártrendek Budapesten és megyénként

Morán Raul • 2026. március 6.

Havi ingatlanpiaci index: medián négyzetméterárak Budapest kerületeiben és a magyarországi megyékben, ár- és kínálatváltozások februárban. Adatalapú hőtérképes elemzés.

Olvasom →

ÚJ: Közbiztonság réteg az Ingatlan-Térképen – Dönts biztonságosan!

Morán Raul • 2026. március 1.

Mostantól hőtérképen láthatod a környék közbiztonsági helyzetét 2024-es rendőrségi adatok alapján. Segít tudatosabb otthonválasztásban – próbáld ki az új réteget!

Olvasom →

Kreditrendszer az Ingatlan-Térképen – Kiemelések, arany hirdetések, árak és kedvezmények

Morán Raul • 2026. február 23.

Mindent a kreditrendszerről: mire jók a kreditek, sima és arany kiemelés, automatikus meghosszabbítás, csomagárak és bevezető kedvezmények 2026-ban.

Olvasom →

Ingatlan-Térkép Index 2026. január: Négyzetméterárak és ártrendek Budapesten és megyénként

Morán Raul • 2026. február 1.

Havi ingatlanpiaci index: medián négyzetméterárak Budapest kerületeiben és a magyarországi megyékben, ár- és kínálatváltozások januárban. Adatalapú hőtérképes elemzés.

Olvasom →

Otthon Start program hatása az ingatlanpiacra 2025: A piac átstruktúrálódása

Morán Raul • 2025. december 27.

Belső elemzés a fix 3%-os lakáshitel indulásának rövid távú hatásairól vidéken és Budapesten. Kompozíciós hatások, medián árak és kínálat változása.

Olvasom →

Otthon Start: Budapest és vidék, lakások és házak eltérő reakciói

Morán Raul • 2026. január 6.

Otthon Start program régiós hatásai a fix 3%-os lakáshitel program indulása után ingatlantípusonként. Kínálatszűkülés Budapesten, árstabilitás vidéken – 2025 szeptembertől 2026 januárig.

Olvasom →